Associazione Consumatori - Alleanza Consumatori Salerno

Riportiamo questo interessante articolo di Silvio Rezzonico e Giovanni Tucci dal titolo "I conti tra padrone e inquilino", pubblicato su ilsole24ore.com.

Chi paga le spese, tra proprietario e inquilino, nel caso di un'abitazione affittata? La domanda non ha, purtroppo, risposte semplici. Bisogna innanzitutto distinguere tra tre tipi di contratti. Quelli a canone convenzionato (locazioni di tre+due anni di durata, transitorie e per studenti universitari), quelli a canone libero (quattro+quattro anni di durata) e infine quelli sottratti alla legge 431/1998 (i più comuni sono le locazioni turistiche e quelle relative ai box).
Soltanto per questa categoria di contratti c'è qualche certezza. La suddivisione delle spese è infatti rigidamente stabilita dall'allegato G al Decreto ministeriale 30 dicembre 2002.
In estrema sintesi, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di manutenzione straordinaria vanno sopportate dal locatore. I costi dell'eventuale servizio di portierato, invece, vanno ripartiti tra le due parti: 90% all'inquilino, 10% al proprietario.

Nell'allegato G non sono però riportate alcune spese (per esempio quelle sopportate per l'amministrazione dello stabile o per le polizze condominiali), che resta possibile attribuire liberamente nel contratto.

Va tracciata una distinzione. Se nel contratto non esistono clausole o allegati in merito alla spartizione delle spese, valgono innanzitutto le regole stabilite dall'articolo 9 della legge 392/1978 (il cosiddetto equo canone), mai abrogato dalla norma di riforma delle locazioni, ossia la legge 431/1998. In seconda battuta, contano le norme del Codice civile (articoli 1576-1577, 1592-1593 e, soprattutto, 1609-1610). In buona sostanza, gran parte dei giudici ritiene che l'allegato G al decreto sia comunque un ottimo punto di partenza per stabilire la ripartizione, anche per questi contratti: rappresenta infatti una buona sintesi delle interpretazioni giurisprudenziali in materia, avallata negli accordi raggiunti tra associazioni dei proprietari di casa e degli inquilini.
Resta però possibile che il contratto stabilisca condizioni diverse di assegnazione delle spese, facendo espressamente eccezione alle norme di legge (ad esempio attribuendo all'inquilino alcune o tutte le spese di manutenzione straordinaria).

Poiché per essi nemmeno la vecchia legge sull'equo canone valeva, l'unico riferimento possibile sono le norme del Codice civile. Il Codice fa carico all'inquilino delle sole spese relative alla piccola manutenzione dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito (un incidente oppure gli effetti di poggia, neve o fulmini). Si tratta di un ambito assai più limitato di quello previsto dalla manutenzione ordinaria.

Concentriamo l'analisi sulle locazioni a canone libero, che sono di gran lunga le più diffuse (circa l'80% dei contratti). La distinzione fondamentale pare quella tra opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, le prime attribuite agli inquilini, le seconde ai proprietari.

Per differenziarle, i giudici non fanno riferimento alle leggi urbanistiche, bensì (in mancanza di meglio) agli articoli 1004-1005 del Codice civile sull'usufrutto. Essi, in sostanza, assegnano al proprietario le riparazioni straordinarie (stabilità muri maestri e volte, rinnovamento per intero o di parte notevole dei tetti, delle scale, dei muri di sostegno e di cinta).

Viceversa l'usufruttuario (e l'inquilino) hanno a carico la manutenzione ordinaria nonché le spese di amministrazione e custodia.